İPA Kira raporu: Kasım 2020’de 3 bin TL olan ev, Eylül 2021’de 5 bin 750 TL
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İstanbul Planlama Ajansı’nın “Konut Sorunu Araştırması: İstanbul'da Mevcut Durum ve Öneriler raporu” yayımlandı. Rapor kentte yaşanan kiralık konut krizinin çarpıcı boyutlarını rakamlarla ortaya koydu.
İstanbul Planlama Ajansı’nın raporuna göre, kiralar geçen seneye göre yüzde 66 arttı. Katılımcıların yüzde 95’ine göre kentte kiraların yüksek olmasının nedeni ülkenin ekonomik durumu. Bir kiracı yaşanılan durumu şöyle özetliyor: “Bizim mahallede en düşük kira şu anda 5 bin 750 TL. Kasım 2020’de 3 bin TL’ye tutulan yer, Eylül 2021’de 5 bin 750 TL oldu.” Akademisyen Murat Germen ise TOKİ gibi kurumların inşa ettiği yüksek katlı konutların mahallelerin özgün dokusunu zedelediğini vurgulayarak, birçok projenin kısıtlanması gerektiğine dikkat çekiyor.
İstanbul’da konut kira fiyatları, stok, beklenen İstanbul depremi ile ilgili olarak konut güvenliği ve kentsel dönüşüm sorunu giderek artıyor.
1-7 Eylül 2021 tarihleri arasında 647 İstanbullu ile yapılan araştırmaya göre katılımcıların yüzde 95’i İstanbul’da kiraların yüksek olduğunu düşünüyor.
Araştırma kapsamında görüşülen kiracıların neredeyse yarısı, pandemi dönemiyle birlikte kiralarını ödeyemediğini ya da ödemeyi aksattığını belirtti. İstanbulluların yaklaşık yüzde 30’unun kiralık evde oturduğu göz önünde bulundurulduğunda, kentteki kira krizinin boyutu ortaya çıkıyor. Barınma ihtiyacı herkes için temel ihtiyaçlardan biri olsa da kentte yaşanan konut krizi, geçmişten bu yana uygulanan yanlış konut politikalarının sonuçlarından biri. Pandemi dönemiyle birlikte derinleşen yoksullukla birlikte, kirada oturanlar kiralarını artık ya hiç ödeyemiyor ya da geciktiriyor.
Rapora göre;
- Üsküdar ve Ümraniye gibi merkezlerde nüfus yoğunluğunun arttığı görülüyor.
- Boğaziçi hattının her iki yakası geniş açık ve yeşil alan varlığı ile birlikte düşük nüfus yoğunluğuna sahip. Sancaktepe ve Sultanbeyli ilçelerinde düşük nüfus yoğunluğu barındırmakla birlikte açık ve yeşil alan varlığı da düşük.
- Kentin Avrupa Yakası belirgin bir şekilde daha yoğun bir nüfus dağılımı barındırmakta. Nüfus Beyoğlu, Şişli, Kâğıthane, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Sultangazi ve Eyüp sırtları boyunca yoğunlaşmakta.
- Anadolu Yakası’nın kuzeyinde bulunan Çekmeköy-Sancaktepe-Sultanbeyli bölgesi düşük yapılaşma yoğunluklarına sahip. Yüksek yapılaşma Avrupa Yakası’nda Fatih-Beyoğlu-Levent-Haliç ve Küçükçekmece Gölü arasındaki mahalleler ile Esenyurt’ta görülüyor.
- Deprem risk analizine göre Fatih, Beyoğlu, Üsküdar, Kadıköy gibi ilçelerde 1980 yılı öncesi yapılan yapıların ağırlıkta olduğu, Esenyurt, Bağcılar, Arnavutköy, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Ümraniye gibi ilçelerde ise 1980-2000 yılları arasında inşa edilmiş yapıların ağırlıkta olduğu görülüyor. Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy ve Tuzla ilçelerinde ise 2000 sonrası inşa edilen yapılar yüksek oranlarda yer alıyor.
- Konut tercihini belirleyen temel hususlar içerisinde işyerine yakınlık ve merkezi konum ile akrabalara ve tanıdıklara yakınlık hususları bulunuyor.
- Yaşadığı mahalleyi iş yerine yakınlık ve merkezi konum dolayısıyla tercih edenlerin oranı yüzde 32,2. Akraba ve tanıdıklara yakınlık yüzde 27,3, ucuz konut yüzde 24,5 iken deprem riskinin azlığı sebebi ile muhit tercihinde bulunanların oranı ise sadece yüzde 7,5.
- Konut tercihinin mekânsal dağılımı incelendiğinde, özellikle Küçükçekmece ve Büyükçekmece gölleri arasında kalan alanın batısından başlayarak devam eden ve kuzeye doğru Başakşehir ve Arnavutköy’ün içlerine bükülen alanda deprem riskinin az olması belirleyici. Avrupa Yakası’nda Küçükçekmece ve Büyükçekmece arasında, güneyde Beylikdüzü ile başlayan, kuzeye doğru Esenyurt, Avcılar, Başakşehir ve Arnavutköy’ün içlerine uzanan hatta ve Anadolu Yakası’nda ise güneyde Kartal ve Maltepe’den başlayıp kuzeyde Sultanbeyli’ye ulaşan bölgede konutların görece ucuz olması konut tercihinde öne çıkıyor.
- Kiracıların yüzde 71’i kira fiyatı konusunda ev sahipleriyle sorun yaşıyor. 2021’de yeni kiraya çıkanlar için kiralar geçen seneye göre yüzde 66 oranında daha pahalı.
- Kadıköy’de 3 bin TL’ye kirada kalan katılımcı, yaşanan kira artışını şöyle anlatıyor: “Bizim mahallede en düşük kira şu anda 5 bin 750 TL. Kasım 2020’de 3 bin TL’ye tutulan yer, Eylül 2021’de 5 bin 750 TL oldu.”
- Katılımcılara göre, konut kiralarının yükselmesinde en büyük sorun ise ülkenin genel ekonomik durumu.
Ormanlar tehlikede
Raporda ayrıca, 2020 yılı sonu itibariyle İstanbul'da yaklaşık 6 milyon 400 bin kayıtlı mesken bulunduğu ve bunların yaklaşık 4 milyon 400 bininde ikamet edildiği belirtildi. Buna göre mevcut kayıtlı ikameti olmayan mesken sayısı 1 milyon 800 bin.
2008 sonrası inşa edilmiş olan yapılar incelendiğinde ise toplamda 153 bin 240 adet yapı boş konut. 2008 sonrası inşa edilen boş konutların yarattığı kentsel dokunun kentin kuzeyindeki orman alanlarına doğru ilerlediği ve kırsal alanları tehdit ettiği ifade edildi.
TOKİ özgün dokuyu zedeliyor
Akademisyen Murat Germen, en büyük sorunlardan birisi olarak müteahhit ve inşaat firmaları tarafından büyük kâr elde etmeye yönelik yapılan 'lüks' konut projeleri. "Gecekondu mahallelerine alternatif olarak önerilen TOKİ gibi kurumların inşa ettiği yüksek katlı konutlar, mahallelerin özgün dokularını zedelemekte" diyen Germen, şöyle devam etti:
“İstanbul’da konut ile ilgili en önemli sorunlardan biri de özel girişimli konut inşaatlarıdır. Müteahhitler ve inşaat firmaları tarafından büyük kar elde etmeye yönelik yapılan ‘lüks’ konut projeleri çevre konutların piyasasını da etkilemekte ve yapıldıkları alanlarda konut fiyatlarının hızlı artışına sebep olmakta. Üretilen lüks konutlar zaman içerisinde yalnızca İstanbul’un belli bir gelir seviyesine uygun vatandaşlarına hitap eden, zaman zaman uzun süre boş kalan konut alanları olarak öne çıkmakta. Ek olarak, gecekondu mahallelerine alternatif olarak önerilen TOKİ gibi kurumların inşa ettiği yüksek katlı konutlar, mahallelerin özgün dokularını zedelemekte. Bu durum sokakların kullanıldığı yaşayan mekânlardan uzaklaşılarak birbirinin aynısı tek tip konutlarda yaşamların yeniden tasarlanmasına sebep olmakta. Bu nedenle, lüks konut projeleri ve gecekondu mahalleleri gibi mahalleler için önerilen yüksek yapılaşma içeren proje inşaatları için kısıtlama getirilmesi, uygun fiyatlı ve zemindeki kamusal alanla görsel ve işitsel ilişki kurulabilecek daha alçak katlı konutların üretilmesi için teşviklerin başlatılması önerilmekte.”
Boş Konutlar
2020 yılı sonu itibariyle işlevlerinden bağımsız olarak İstanbul’da yaklaşık 6.400.000 kayıtlı mesken bulunduğu ve bunların yaklaşık 4.600.000’inde ikamet edildiği bilinmektedir (İBB, 2021). Dolayısıyla mevcut kayıtlı ikameti olmayan ve mesken işlevinde olan bağımsız birimlerin yaklaşık 1.800.000 adet olduğu ortaya çıkmıştır. Söz konusu sayılara göçmen nüfus ve geçici nüfusun ikamet ettiği ya da ikinci konut amacıyla elde tutulan bağımsız birimler dâhil edilmemiştir.
Sosyal Konut
Türkiye’de konut üretimi büyük ölçüde özel sektörün konut arzına bırakılmış durumdadır. 2017 yılında konut inşaat ruhsatlarında özel sektörün payı %93,2, kamu sektörünün payı %5,5, kooperatiflerin payı ise %1,3 olmuştur (TÜİK, 2019a). Buna ilaveten, konut sunumu neredeyse bütünüyle mülk edindirme odaklıdır. Düşük gelirli haneler için konut arzı dahi genel hatlarıyla düşük faiz ve uzun vade ile borçlandırarak konut sahipliği üzerinden ilerlemektedir. Bu durum geri ödeme gücü olmayan alt gelir grubunun konut politikaları bakımından dışarıda bırakılması sonucunu doğurmakta ve konut edinemeyenleri serbest piyasa dinamikleri karşısında savunmasız bırakmaktadır. Uzun yıllardır ağırlıklı olarak “mülkiyet” odaklı ilerleyen konut politikaları nedeniyle kiracılara dair düzenlemeler ve uygulamalar da kısıtlı düzeyde kalmaktadır. Piyasanın yarattığı konut sunusuna karşı koruyucu pratikler olarak görünen sosyal konut, kiralık sosyal konut, kira müdahaleleri gibi uygulamalar mevcut değildir.
